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23
Oct
Pièges à éviter dans un bail commercial

La législation des baux commerciaux favorise davantage le bailleur que le locataire. Le chapitre encadre les règles.

En Floride ni le locataire, ni le bailleur ne peuvent mettre fin au bail avant l’expiration de la période mentionnée dans le bail sauf en cas de violations de ses obligations. Cependant, il est possible de négocier des clauses de résiliation anticipée du bail.

En l’occurrence, si rien n’a été prévu, à l’issue de la durée prévue, le bail est simplement terminé. Le locataire doit donc soit quitter le local soit renégocier un autre bail (préalablement de préférence). Mais il n’existe aucun « droit » à rester en place.

En principe, le prix du loyer n’augmente pas chaque année durant le bail mais ce dernier n’augmente que lors du renouvellement (si renouvellement il y a). Souvent le propriétaire fixe pour la première année le prix souhaite par le locataire et l’augmente de quelques % les années suivantes. Il peut également l’augmenter en fonction du positionnement du local, si ce dernier a vocation à gagner beaucoup de valeur.

A ce loyer de base (base rent), s’ajoutent les charges additionnelles qui concernent une partie des impôts fonciers, le paiement du maintien des espaces communs (ascenseurs, parking etc

Il faut noter que les travaux opérés et qui impliquent une incorporation aux murs deviennent une partie du local et ne sont donc pas « démontables » en fin de bail, ils deviennent partie intégrante du local. En matière comptable, ces éléments seront donc amortissables sur la base de la durée du bail et non leur durée intrinsèque d’utilisation.

La plupart des baux Américains prévoient un montant en dépôt de garantie (deposit). Usuellement, la somme correspond à 2 mois de loyers. Mais le propriétaire, peut s’il le veut demander 4 mois et même 6 mois de loyer d’avance dans certains cas. Ce dépôt est placé en compte séquestre et vous avez donc une garantie de récupérer ces fonds en fin de bail sauf s’ils ont dû être utilisés pour un problème de retard de loyer ou de dégradation.

Concernant la résiliation du bail anticipée, par le bailleur, en pratique le préavis est de 2 mois. Mais toute autre clause dans un contrat bail peut y déroger.

Pour que le bail soit valide il faut que certaines clauses y figurant expressément:

La clause sur les cautions, le transfert de bail, son annulation, sur l’assurance et le droit d’entrée du propriétaire sont obligatoires en Floride pour que le bail commercial soit valide.

  • Il faut définir clairement les lieux loués, Définir la superficie, les parties communes, un plan etc..
  • Il faut que le dépôt de garantie, la caution, soit placé sur le compte séquestre de l’avocat du preneur de bail et ne surtout pas remettre en main propre au bailleur le deposit en espèce.
  • Partie commune, réparation et entretien: le propriétaire peut essayer d’utiliser cette clause pour inclure dans les dépenses à la charge du preneur de baille d’autres dépenses extérieures aux locaux loués. Le propriétaire peut parfois en profiter pour que le preneur de bailleur répare et entretienne des zones externes aux lieux loués.

            Il faut donc dans le bail limiter la réparation pour les surfaces extérieures aux lieux loués et définir exactement l’étendue des obligations en y excluant l’usure normale.

  • Impôts sur les biens immobiliers : ils doivent être payés par le propriétaire, surtout que parfois y sont inclues différentes autres taxes imposées sur la propriété qui ne devraient pas être à la charge du preneur de bail.
  • Sous-location, cession : négocier la clause afin que le propriétaire autorise la sous-location ou la cession ; ou au moins réduire les cas où l’autorisation préalable du bailleur pour sous-louer/céder le contrat est requis.

            De plus s’il y a sous-location ou cession il faut introduire une clause selon laquelle l’ancien locataire est libéré de ses obligations.

  • Résiliation du bail : une clause permettant au propriétaire de pouvoir résilier unilatéralement le bail quand il le souhaite est dangereuse car elle permet le propriétaire de relocaliser le locataire dans d’autres locaux peut être moins biens situes.

Idéalement, un locataire ne devrait pas accepter de telles clauses et le locataire doit s’ assurer qu’il ne peut être transféré qu’ à un emplacement comparable et que le propriétaire doit payer pour tous les frais liés à la délocalisation, y compris le coût du déménagement de l’entreprise et l’installation des améliorations locatives.

  • Les améliorations locatives : négocier une clause selon laquelle ces améliorations locatives ne deviennent pas la propriété du bailleur ; ou du moins si elles le deviennent, il doit donner une indemnité au preneur de bail. En effet, ces améliorations locatives sont très couteuses pour le preneur de bail et doit s’assurer qu’elles resteront sa propriété.
  • Ne pas signer un bail trop long sans avoir en échange des avantages en relation avec le loyer, comme une baisse de loyer ou gratuité de loyer pendant un X temps car on ne sait jamais comment va évoluer l’entreprise alors que le propriétaire cherchera la pérennité et donc voudra un bail de 10 ans.
  • Pour les constructions, enseignes etc., il faut obtenir l’accord de la ville/Comté et ne pas s’arrêter à une simple approbation orale du propriétaire.
  • Si l’emplacement est important pour la réussite de l’entreprise il faut absolument prévoir une option de renouvellement. Il faut le prévoir dès la signature du bail et se mettre d’accord sur le prix et les modalités de renouvellement pour ne pas qu’une mésentente fasse obstacle à ce renouvellement.

Il est également possible d’y introduire un droit de préemption en cas de vente des locaux loués ou encore mieux une option de rachat des lieux loués à un prix déterminé.

  • Bien définir également les composantes du loyer tel que le loyer supplémentaire, en lien ou non avec le CA, charges supplémentaires pour l’entretien des parties communes etc…

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